住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。——《民法典》第三百五十九條
《民法典》通過(guò)近兩月，輿論對(duì)“房屋產(chǎn)權(quán)”新規(guī)依然熱度不減：
“房屋產(chǎn)權(quán)不再永久，買房須關(guān)注土地使用權(quán)剩多少年”
“房子70年后，還要繳費(fèi)？那房子還算是我的嗎！”
“自動(dòng)續(xù)期！70年產(chǎn)權(quán)，就此一錘定音？”
......
今天，我們就來(lái)聊聊“住宅土地續(xù)期”那些事。
70年后，你的房子還是你的
從房屋在不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記之日起，我們就是房屋的所有權(quán)人。我國(guó)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)是占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)（包括出售、抵押、贈(zèng)與）的總和。房屋的所有權(quán)是永久的，沒(méi)有任何期限限制的。也就是說(shuō)，只要房產(chǎn)還存在，個(gè)人就擁有該房產(chǎn)的所有權(quán)。
我們常說(shuō)的“70年產(chǎn)權(quán)”，指的是住宅的土地使用權(quán)。土地是國(guó)家所有，個(gè)人享有使用權(quán)，因此，有期限限制，一般是70年。
土地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期
房屋會(huì)折舊，土地卻不會(huì)。土地使用權(quán)不僅決定了產(chǎn)權(quán)本身的完整，更與房屋價(jià)值息息相關(guān)。一旦土地使用權(quán)到期，房屋所有權(quán)的價(jià)值也會(huì)大打折扣。
對(duì)此，剛剛通過(guò)的《民法典》（2021年1月1日正式實(shí)施），以及現(xiàn)行《物權(quán)法》都有明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
《民法典》第三百五十九條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
2007年《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
續(xù)期費(fèi)用、繳納方式等詳規(guī)依然“在路上”
這次《民法典》提及將來(lái)土地使用權(quán)到期后的費(fèi)用問(wèn)題，不少媒體就此認(rèn)為“住宅用地使用權(quán)期限屆滿繳費(fèi)續(xù)期”“一錘定音”，“心結(jié)已解”，甚至有輿論開(kāi)始擔(dān)憂“土地使用權(quán)期限屆滿后，交不起錢，土地使用權(quán)被收走，房屋的產(chǎn)權(quán)還有意義嗎？房子還歸你嗎？”
實(shí)際上，這是過(guò)度解讀。《民法典》原文表述為：“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”。只是明確無(wú)論是“繳納”還是“減免”，都要依法辦理。這是一個(gè)原則性的表述，具體如何繳費(fèi)、如何減免還需要有關(guān)法律、行政法規(guī)作規(guī)定。目前也沒(méi)有相應(yīng)的法律、法規(guī)出臺(tái)，一切尚在研究中。
最后再嘮叨一句，上面我們聊的都是“住宅用地”的問(wèn)題。對(duì)于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期的繳費(fèi)是有明確法律規(guī)定的。
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法：
第二十二條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。
